上海市人民政府办公厅


关于本市商品房开发和销售若干问题的规定
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为了加强本市商品房开发和销售的管理，维护房地产市场的正常秩序，制止不正当的参建、联建和重复销售行为，保护商品房买卖双方的合法权益，根据国家、本市的有关法律、法规和规章，特对本市商品房开发和销售中的若干问题作如下规定：
一、凡在本市工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业以参建、联建等名义开发建设的经营性房地产项目，必须纳入商品房建设计划和土地有偿出让范围。
二、房地产开发企业接受其他单位以参建、联建等名义参与开发建设的房地产项目，视作商品房经营行为，应按本市商品房销售的规定办理有关手续，并交纳有关税费。
三、房地产开发企业以参建、联建等名义开发建设的非经营性房地产项目，其合同不得转让。建设项目竣工并取得房屋所有权证后需进行房屋转让的，应按本市房屋交易的有关规定办理转让手续。
四、房地产开发企业以参建、联建等名义开发建设的非经营性房地产项目需转为经营性房地产项目的，必须补办土地使用权出让手续，补交出让金并纳入商品房建设计划。

五、房地产开发企业在商品房销售中，应当执行明码标价制度，公开销售价格，并明确房屋朝向、层次等增减系数。
六、房地产开发企业采用预售方式销售商品房的，应按规定向市或区、县房产管理部门申办预售许可手续。在取得由市房产管理部门核发的外销商品房及高标准内销商品房预售许可证或区、县房产管理部门（包括浦东新区综合规划土地管理部门，下同）核发的一般标准内销商品房预售
许可证后，方可预售。
七、房地产开发企业在商品房销售中，应与购房人签订商品房销售合同（包括预售合同和出售合同，下同），并按规定向市或区、县房地产交易管理部门办理交易手续。
房地产开发企业和购房人必须全面履行合同，任何一方不得随意变更或解除合同。房地产开发企业不得以同一标的重复销售商品房。
八、商品房销售合同应当明确销售价格。房地产开发企业和购房人必须严格执行合同明确的销售价格。房地产开发企业不得以房屋市场价格变化、建筑成本上涨等为由，擅自变更合同明确的销售价格。但合同中对销售价格另有约定的，双方当事人应按约定执行。
九、房地产开发企业与购房人发生商品房销售合同纠纷时，双方当事人可通过协商或调解解决，或依据合同中的约定或事后约定向仲裁机构申请仲裁，也可向人民法院起诉。

十、本规定发布前的有关问题，按下列规定处理：
（一）房地产开发企业以参建、联建等名义开发建设房地产项目或再以参建、联建等名义转让开发合同的，应向税务部门、房地产交易管理部门补交有关税费。
（二）因房地产开发企业重复销售商品房造成多个销售合同的，按下列规定处理：
1、购房人在规定期限内办理交易手续的，房地产开发企业应当按照签订合同的先后顺序，履行与购房人签订的合同。
2、购房人办理交易手续超过规定期限的，房地产开发企业应当按照购房人办理交易手续的先后顺序，履行与购房人签订的合同。
3、对无效合同一方已占用房屋的，由房地产开发企业负责清退，对无过错第三方造成的损失，由房地产开发企业承担赔偿责任。
（三）商品房销售合同中价格不明确的，可参照同期、同地、同类、同质房屋的市场价格确定。购房人对商品房销售价格产生异议的，可向市物价部门申请核定。
十一、对违反本规定以参建、联建等名义转让商品房开发合同或者重复销售商品房的，由市或区、县房产管理部门予以通报批评，责令其限期改正，并视情节轻重，给予暂缓审批其开发建设的所有商品房预售许可证、降低企业资质等级或者撤销其资质的处分。
凡利用经济合同进行违法活动的，由工商行政管理部门按法律、法规规定收缴其非法所得，处以罚款，并责令其停业整顿；情节严重的，吊销其工商营业执照。
十二、对违反本规定的房地产开发企业负责人，由其上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十三、本规定的具体应用问题，由市房地产管理部门、市物价部门和市工商行政管理部门按各自职责负责解释。
十四、本规定自一九九五年三月一日起施行。



1995年1月17日
妻子取走丈夫存款
银行应否承担责任

李某与妻子张某因矛盾不断，感情疏远，至2004年1月分居已有1年。3月李某将5000元以自己的名义存入某信用社，存期为3年，存单放在家中。5月初张某回家无意中发现了该张存单，遂持自己的身份证和结婚证书，以急需支付药费为由将存款本息取走。月底，双方办理了离婚手续。6月8日，李某因急用想取出该存款，但未找到存单，遂到信用社申请挂失。信用社工作人员告诉李某，该款已被其妻取走，不能挂失。李某认为信用社违规操作，要求赔偿。信用社称：存款是你们夫妻的共同财产，双方均可处分，你妻子持身份证、结婚证来取钱，已证明了她的身份，我们已尽了职责；至于你们夫妻之间的纠纷，与信用社无关。李某遂向法院起诉，要求信用社赔偿本息。
对如何处理本案存有分歧。第一种意见认为，信用社应承担偿付本息的违约责任。记名存单必须由记名人或其授权委托的人按有关规定才能支取，信用社不得向记名人以外的未经授权的人支付，记名人因故无法亲自支取时，必须授权委托他人支取。否则，信用社应拒绝支付。本案中涉及的存单是夫妻共同财产，虽然双方对其共同享有占有、使用、收益和处分的权利，但是夫妻双方的一方与他人订立了有效的合同之后，合同的权利和义务只能由合同当事人来享有和履行。基于本案的存储合同关系，信用社未向记名存款人给付本息，应承担违约责任。
第二种意见认为，张某持自己的身份证和结婚证到信用社取款的行为，对信用社而言，是一种表见代理行为。李某未妥善保管好存单，被其妻支取，信用社不负责任。理由是：根据《存储管理条例》的有关规定，存款人如果委托他人代为取款，代理人持有效证件及存单、银行审核无误后按规定给付本息。也属适当履行了储蓄合同义务。本案中，李某虽没有委托其妻张某代为取款，但张某的行为属表见代理行为。表见代理是指行为人虽无代理权，但因被代理人的行为造成了足以使善意相对人客观上有充分理由相信行为人具有代理权的表征，被代理人须对之负授权人责任的代理。设立表见代理制度的目的，是保护合同当事人的利益，维护交易安全，使怠于履行注意义务的合同主体本人直接承担没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为仍为其代理而应承担的责任。我国民法上并未规定夫妻之间可以相互代理，本案中张某取款时虽无代理权，但她向信用社工作人员出具了结婚证书，自己的身份证和丈夫的名义的存单，就足以使信用社相信其具有代理权，信用社在对她所提供的有关证件审核后，将存款本息支付给张某，可以认为信用社是善意和没有过失的。李某未妥善保管好存单，属怠于履行注意义务的行为，由此而造成的后果应由其自己承担。
笔者同意第二种意见。


江西省吉水县法院 刘岳彪