浙江省人民政府


浙江省住宅区物业管理办法

省政府令第113号


《浙江省住宅区物业管理办法》已经省人民政府第２０次常务会议审议通过,现予发布，自一九九九年九月一日起施行。


省 长 柴松岳

一九九九年五月十一日



第一章　总　　则

第一条　为加强住宅区的物业管理,维护住宅区的公共秩序,保护业主的合法权益,创造良好的居住环境,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内城镇住宅区的物业管理。
第三条 本办法所称的住宅区，是指住宅建筑面积ｌ万平方米以上、公用设施配套的居民生活区。
本办法所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。
本办法所称业主,是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托,享有权利,并承担义务。
本办法所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。
　　 第四条　县级以上人民政府房地产业行政主管部门（以下统称物业主管部门）主管本行政区域内住宅区的物业管理工作。
　　 各级有关行政主管部门应当按照各自的职责分工,配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。
　　　　　　 第二章　业主大会与业主委员会

　 第五条　实行物业管理的住宅区入住率达到６０％以上的,应当召开业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。
　 业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。
　　 第一次业主大会或业主代表大会,由住宅区所在地物业主管部门组织召开。
　　 第六条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
　　 （一）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
　　 （二)审议业主委员会工作报告；
（三)选举罢免业主委员会委员；
（四)决定聘用或解聘物业管理企业；
　　（五)审议通过住宅区物业管理方案；
　 　（六)决定其他有关业主权益的重大事项。
　　　第七条　业主大会或业主代表大会每年召开一次；经业主委员会或１０％以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。
　　 业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表的过半数通过。
　 　 第八条　业主委员会是业主的自治组织，应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责：
　　　（一)召集和主持业主大会或业主代表大会；
　　　（二)根据业主大会或业主代表大会的决定，签订、变更、终止物业管理委托合同；
　　　（三)监督检查物业管理经费的使用情况；
　　　（四)检查业主公约的执行情况；
　　　（五)受理业主对物业管理企业的投诉；
　　　（六)监督和协助物业管理企业的工作；
　　　（七)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
　　　 第九条　业主委员会根据住宅区的规模由５至１５人组成,设主任１人,副主任１至３人,每届任期３年。
业主委员会的决议,以组成人员的过半数通过。
　　已设立居民委员会的住宅区,业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。
　　第十条　业主公约对全体业主具有约束力。
　 业主公约的示范文本由省物业主管部门制定。
　　第十一条 业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家的有关规定,不得与法律、法规、规章相抵触。

　　　　　　　 第三章　物业管理企业

　　第十二条　住宅区交付使用而入住率不到６０％的，由住宅区的开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理,并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘或改聘。
第十三条　实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。
　　物业管理企业应当自委托合同签订之日起１５日内,将委托合同报住宅区所在地物业主管部门备案。
　　委托合同的示范文本由省物业主管部门、省工商行政管理部门共同制定。
　　第十四条　物业管理企业实行资质管理制度,具体办法由省物业主管部门制定。
　　第十五条　物业管理企业的权利：
　　（一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定,管理住宅区的物业；
　　（二)按照国家和省有关规定收取物业管理服务费；
　　（三)制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为。
　　第十六条　物业管理企业根据委托合同提供下列服务：
　　（一)房屋公用部位、设备和住宅区公共设施的维修与养护；
　　（二)住宅区的清洁卫生；
　　（三)绿地、花草树木的养护、管理；
　　（四)车辆进出及停放的管理；
　　（五)配合公安部门维护住宅区内的公共秩序,做好安全防范工作；
　　（六)业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。
　　物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务工作,并接受所在地街道办事处的监督。

　　　　　　　第四章　物业的使用与维护

　　 第十七条　住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起１５日内，向所在地物业主管部门移交下列住宅区工程建设技术资料：
　　（一)住宅区总平面图；
　　（二)住宅区单体建筑、结构、设备图；
　　（三)住宅区地下管网图；
　　（四)有关设施、设备的使用和维修技术资料；
　　（五)住宅区综合验收资料。
　　住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会,供物业管理企业使用。
第十八条　实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金,用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施的维修、养护。
　　第十九条 物业维修专项资金由所在地物业主管部门以业主委员会名义专户存储,专项管理。其收支情况应当公开,接受业主监督。
　　物业维修专项资金不得出借,不得用于房地产投资,不得用干经营股票、期货或其他具有风险的经营性活动,不得为单位或个人提供任何形式的担保。
　　第二十条　物业维修专项资金的具体收取、管理和使用办法,由省财政、物价主管部门会同省物业主管部门制订,报省人民政府批准后执行。
　　第二十一条　住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。
　　第二十二条　住宅区的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。
　　第二十三条　任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：
　　（一)擅自改变房屋的结构、外貌和用途；
　　（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公用部位违章凿、拆、搭、占；
　　（三)堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
　　（四)擅自占用公共场地,损坏公共设施,毁坏绿化；
　　（五)随意停放机动车辆；
（六)乱设摊、乱设集贸市场；
　 （七)乱倒垃圾、杂物；
　 （八)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；
　　（九)法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。
　　 第二十四条 业主或非业主使用人装修房屋,应当事先通知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
　　 物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

　　　　　　 第五章　物业管理用房与费用

第二十五条　开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积７‰的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供,其中３‰作为物业管理办公用房,4‰作为物业管理经营用房。
　物业管理用房产权属国家所有,交由业主委员会代管，由物业管理企业使用。
　 第二十六条　物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价。具体收费标准,按规定的权限由物价部门会同物业主管部门制定。
业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费。除法律、法规、规章另有规定外,其他部门不得重复收取。
物业管理服务费的收支情况,物业管理企业应当每年公布一次,接受业主的监督。

第六章 法律责任

第二十七条 对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅区物业管理业务的物业管理企业，由物业主管部门责令其限期改正,可处以２０００元以上10000元以下的罚款。
第二十八条 住宅区开发建设单位不按本办法规定提供物业管理用房的，由物业主管部门责令其限期提供。
第二十九条 违反本办法第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十三条规定的，由有关主管部门依法查处。
第三十条 业主违反业主公约的,或者物业管理企业不履行委托合同的,应当依法承担民事责任。
第三十一条 罚款的收缴和实施行政处罚的程序,按照有关法律、法规和规章的规定执行。
　 第三十二条　当事人对具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十三条 物业主管部门的工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污截留、挪用物业维修专项资金,尚未构成犯罪的，由有关主管部门责令其限期改正,并给予行政处分。
　 第三十四条 违反本办法规定触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

　 第七章 附　　则
　 第三十五条 本办法施行前已经实行物业管理的住宅区,应当按照本办法的规定进行规范。物业维修专项资金和物业管理用房提取的具体办法，由各市、县人民政府制定。
本办法施行前巳交付使用但尚未实行物业管理的住宅区,可参照本办法规定逐步实行物业管理。
　　第三十六条 本办法自１９９９年９月１日起施行。


国务院办公厅


国务院办公厅转发体改办等部门关于降低中小学教材价格深化教材管理体制改革意见的通知

国办发〔2001〕34号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　体改办、国家计委、教育部、新闻出版总署《关于降低中小学教材价格深化教材管理体制改革　　意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 国务院办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO一年六月四日

　　　　 关于降低中小学教材价格深化教材管理体制改革的意见
　　　　　　体改办　 国家计委　教育部　 新闻出版总署
　 中小学教材的编写、出版、发行和管理，是普及九年义务教育和推进素质教育的一个关键环节。多年来，教育、新闻出版行政部门和价格主管部门加强中小学教学用书的管理，保证了教育事业的发展。但是，近几年来，中小学教材价格居高不下，教辅材料过多、过滥的现象突出，严重增加了学生家长特别是农村学生家长的经济负担，社会反映强烈，不利于九年义务教育的普及。为加强中小学教学用书管理，切实减轻农民负担，全面推进素质教育，现就降低中小学教材价格，深化教材管理体制改革提出以下意见。
　　 一、 降低中小学教材价格，加强教材价格的管理和监督
　　(一)降低教材价格。各地区要按照《国家计委、新闻出版署关于核定2001年秋季中小学教材价格有关问题的通知》(计价格[2000]2134号)的要求，取缔不合理教材费用项目，调减租型费率和发行折扣率，严格控制教材出版环节的利润率水平，降低2001年秋季教材价格。各地区教材价格核定的具体情况，报国家计委备案。2002年起，教材价格按照保本微利的原则，以租型、出版、发行等环节发生的行业平均成本和5％的成本利润率为基”础，核定教材印张绝对金额，进一步核减教材价格。由国家计委统一制定教材印张中准价格和浮动幅度，省级价格主管部门根据本地区实际情况在规定的浮动幅度内确定具体印张价格，并制定教材的零售价格。
　　(二)加强教材价格的管理和监督。整顿教材编写、出版和发行环节的秩序，任何部门和单位不得在中小学教材的编写、出版、发行等环节违规收取费用。各级价格主管部门，要加强对中小学教材价格的监督检查。对违反规定的，要严肃处理。
　　 二、推广使用经济适用型教材
　　(一)在农村地区和经济欠发达的城镇推广使用经济适用型教材。根据我国经济发展水平不平衡的实际情况，为减轻学生家长特别是农村学生家长的经济负担，除经济较为发达的城镇和少数富裕农村地区外，在其他农村地区和经济欠发达的城镇推广使用黑白版教材，对贫困地区农村中小学生要逐步实行政府免费提供教科书的制度。上述地区的各级教育行政部门和学校要积极组织订购黑白版教材，出版和发行部门要保证黑白版教材的供应。
　　(二)制定教材的版式标准。本着美观大方、经济适用的原则，对中小学教材的版面、字体、字号、间距、插图、纸张质量等作出具体、明确的规定。具体标准由国家质检总局会同教育部、新闻出版总署制定。
　　 三、加强对中小学教辅材料的管理
　　(一)各级教育行政部门和学校要认真贯彻《中共中央、国务院关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》(中发[1999]9号)精神，坚决纠正目前中小学教辅材料过多、过滥的状况，切实减轻中小学生过重的课业负担和家长的经济负担。中小学校不得组织学生购买一切形式的教辅树料。教育行政部门和其他有关部门不得强迫学校订购，发行部门不得向学校发行或搭售教辅材料。任何部门、单位不得组织学生统一购买专题教育的有关书籍和资料。　　
　　(二)新闻出版行政部门和教育行政部门制定具体办法，对教辅材料的出版、发行进行清理、整顿，切实加强对社会出版发行的教辅材料的管理。
　　(三)严厉打击教材和教辅材料的盗版、盗印和非法出版教学用书的活动。对未经新闻出版行政部门审查许可出版、印刷、发行教学用书的，一律取缔，依法严肃处理。　
　　 四、深化教材管理体制改革
　　(一)建立与素质教育相适应的教材编写核准制度，完善教材的审定体制。教育行政部门要对申报教材编写者的资质、教材编写的指导思想、体系结构及教材的适用范围等进行核准。教育行政部门和国家公务员不得以任何方式参与教材的编写。核准的具体程序和内容由教育部另行制定。按照编审分开的原则，完善教材审定体制，实行两级审定。教育部负责国家课程的教材及跨省、自治区、直辖市流通的地方课程教材的审定，地方课程教材由省级教育行政部门组织审定，报教育部备案。地方课程教材的品种和数量要严格控制；
　　(二)深化教材出版发行体制改革，打破垄断，引入竞争机制。按照出版发行管理体制改革　精神，改革中小学教材指定出版方式和单一渠道　发行的体制。教材的出版发行由符合教材出版发　行资质的出版发行机构(或出版发行联营机构)，　在价格主管部门制定的价格范围内，在保证“课　前到书，人手一册”的前提下，通过竞标进行。　教材出版发行机构的资质由新闻出版总署确认。　本着保证质量、公平竞争、降低成本的原则，引　入新华书店以外的发行机构参与教材的发行。中　小学教材的出版发行以省、自治区、直辖市为单　位，由省、自治区、直辖市人民政府负责，省级　新闻出版行政部门牵头、教育行政部门和价格主　管部门参加，面向全国招标。
　　2002年起，先选择若干省、自治区、直辖　市进行教材出版发行改革试点，在积累试点经验的基础上，逐步在全国推开。具体试点实施方案由新闻出版总署牵头，国家计委、教育部等部门共同参加制定，报国务院批准后实施。
　　(三)改革教材价格管理体制。进行教材出版发行改革试点的地区，中小学教材的价格在价格主管部门规定的基准价及其浮动幅度内，由出版发行机构竞标产生。教材基准价按租型、出版、发行等环节发生的行业平均成本和5%的成本利润率核定，实行中央和省、自治区、直辖市两级管理。国家课程教材和跨省、自治区、直辖市流通的地方课程教材的基准价和浮动幅度，由国家计委会同新闻出版总署和教育部制定；地方课程教材的基准价和浮动幅度，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同同级新闻出版和教育行政部门制定，并报国家计委备案。