关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知
国土资源部
关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知
国土资发〔2003〕356号
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：
为全面贯彻落实国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，现就进一步加强土地供应管理的有关问题通知如下：
一、切实加强对房地产开发土地供应的调控
土地供应是调控房地产市场的基本手段，各地要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，促进房地产市场持续健康发展。房地产开发土地供应宏观调控的总体目标是：努力实现土地供需总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
必须严格实行土地供应的集中统一管理。同一城市范围内的各类房地产开发用地必须纳入当地政府的统一供应渠道。各类开发区以及撤市（县）改区后的土地、原国有划拨土地用于房地产开发的，都必须纳入所在市、县用地统一管理、统一供应。城市政府要积极实行土地收购储备制度，增强政府对土地市场宏观调控能力。
必须严格控制土地供应总量。房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制占用耕地。市、县国土资源管理部门要会同有关部门，根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和市场供求状况等，编制年度房地产开发土地供应计划。要合理确定房地产开发土地供应总量、各类房地产开发用地（普通商品住房、经济适用住房、高档商品房等）的布局和结构，报经市、县人民政府批准后，及时向社会公开发布，并严格执行。
必须充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。
二、进一步完善房地产开发土地供应政策
优化房地产开发土地供应结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求。要合理确定普通商品住房用地在年度房地产开发土地供应计划中的比例。对普通商品住房供不应求、房价涨幅过快的城市，可以适当调剂增加土地供应量。土地供应过量、闲置土地过多的地区，必须限制新的土地供应。
加强经济适用住房建设用地管理。经济适用住房用地，也应严格控制总量，审时度势，及时调控。市、县国土资源管理部门要积极参与经济适用住房发展计划的编制工作，在年度房地产开发土地供应计划中合理确定经济适用住房土地供应量。经济适用房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市规划的要求，合理布局，并按照政策规定，可以划拨方式提供土地。符合经济适用住房有关规定和条件的集资、合作建房用地，应纳入经济适用住房用地统一管理。
严格控制高档商品房的土地供应。凡高档商品住房、写字楼等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止别墅类用地的土地供应。
三、加大对房地产开发用地监管力度
严禁下放土地审批权。凡是违法下放农用地转用、土地征用、土地供应和规划管理权的，必须立即纠正，并废止有关文件。对依法批准农用地转用、土地征用的城市建设用地，要加强监督检查力度，按照批准的规划用途供地。用地单位不得擅自改变规划用途进行房地产开发。
严禁任何单位和个人在房地产开发中以先行立项、先行选址定点和先行确定地价的方式取得土地；严禁用行政手段，以打招呼、批条子等各种形式指定供地对象、位置、面积、用途、方式和价格等干预插手土地出让。对规避土地使用权招标拍卖挂牌，仍采取协议出让和划拨方式供应经营性用地的；对在土地使用权招标拍卖挂牌出让中弄虚作假、徇私舞弊的；对领导干部违纪违法干预和插手土地使用权招标拍卖挂牌出让的，要严厉追究主管部门及有关人员的责任。
严禁以科技、教育、观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地后用于房地产开发；严禁以经济适用住房、集资合作建房名义取得土地用于商品房开发。违反上述规定的，要严肃查处，并应依法收回土地使用权，确需使用土地的，要按照同等地段土地的市场成交价，补交相应的地价款和政府已减免的有关费用。对此类单位和企业，以后不得再划拨使用土地，并要限制其参加土地使用权招标拍卖挂牌。
严禁任何单位、个人与乡、镇、村、组签订协议，圈占农民集体土地进行房地产开发。违反上述规定所签订的协议一律无效，国土资源管理部门不得办理用地手续。
严禁将国有划拨土地使用权以各种名义私下交易、非法入市用于房地产开发。违反规定的，要依法责令其补交相应的地价款，没收违法所得并处以罚款；情节严重的，责令退还非法取得的土地使用权。
严禁擅自改变土地出让合同约定的土地使用条件。以出让方式取得土地使用权的单位和个人，必须按土地出让合同约定进行开发，不得擅自更改；确需改变容积率等规划条件的，必须经原出让方和规划部门同意，并按照同等地段土地的市场成交价，补交相应的土地差价。
四、加强土地市场监测，完善市场服务
各地国土资源管理部门，特别是城市国土资源管理部门要加强对土地市场的监测，加快建立和完善土地市场监测分析系统和城市地价动态监测系统，及时对土地市场变化情况进行动态监测、分析、预测、预警，为政府进行宏观决策提供科学的依据。要加强土地市场的信息发布工作，及时将土地供应计划、土地使用权招标拍卖挂牌出让公告、基准地价、协议出让最低价和交易结果等市场信息向社会公布，并为社会提供信息公开查询服务。
加强和规范土地登记工作，切实维护产权人的合法权益。各地国土资源管理部门要依法办理房地产开发、销售和转让涉及的土地登记发证工作，严把土地登记关口。加强土地使用权抵押登记管理，防范金融风险。建立健全土地登记资料可查询制度，提供市场服务。
加强对土地市场中介服务组织的监管，规范中介机构和从业人员的执业行为，促进诚信建设。对违反法律法规和有关技术规范从业的机构和个人，要及时向社会披露。
各级国土资源管理部门要加强与发展改革、建设、规划、金融、财政、税收等部门的密切协作，充分发挥土地供应的宏观调控作用，共同做好促进房地产市场持续健康发展工作。
二OO三年九月二十四日
律师的专家侵权责任
周大勇
摘要： 一些学者认为，律师侵权责任属于侵权法体例中专家侵权责任的一种类型， 是指律师在根据委托提供法律服务中，因过错给当事人造成损害所应承担的民事赔偿责任。 目前对律师承担专家责任的研究，必将随着侵权行为法的制定，对律师业产生较大的影响，并将在一定程度上影响律师事务所管理、律师保险等行业制度的发展方向，因此我们认为有必要对律师的专家责任作进一步的研究和探讨。
本文拟在一些学者研究律师的专家责任的基础上，分析律师承担“专家责任”的主体、责任的性质和范畴、过错的界定、赔偿等方面的问题，并提出在侵权法制定中如何规定律师的“专家责任”的建议。
关键字： 律师 专家 侵权责任
一、律师专家责任的概念和定义
部分学者认为，专家责任是指具有特别知识和技能的专业人员在履行专业职能的过程（执业）中给他人造成损失所应承担的民事责任。 其定义包含几个方面的构成要素：1、责任的主体是“专家”。一般认为，这主要包括会计师、医师、律师、设计师、公证员等专业职业行业的从业人员；2、在履行执行职务过程有过错；3、造成损失； 4、损失应由专家承担或分担。依此概念，律师的专家责任应定义为：“具有法律专业知识，并且依法取得律师资格的执业律师，在向社会公众提供法律服务过程中，因过错给委托人造成损害时，依法应当承担的民事责任。” 但是，随着律师业的发展，律师的职业群体不断扩大，并存在专、兼职律师，还有公司律师、公职律师的区分；律师职业活动已广泛的触及到社会生活的方方面面；律师专业化分工细化和地域差异加大，上述概括性的定义不能涵盖律师职业的全部情况。
就律师承担“专家责任”的概念，笔者认为首先存在一个定名份的问题，律师是不是当然的“专家”？律师承担的责任能不能统称“专家责任”？《现代汉语词典》中“专家”的释义有二，一是“对某一门学问有专门研究的人”；二是“擅长某项技术的人”。这两个概念显有区别，第一个概念偏重的是指在学术上的权威的人士，英语称expert。如在诉讼法中，“专家”是特定的人，其对某一问题所作的说明作为“专家证言”，是帮助法院对专业的问题进行认定的证据形式，法庭一般可根据专家对某一问题有精深研究，值得信赖而采信其证言。这样的人，一般都有相应的资格认定，在我国如专业技术职称，学术头衔，或通过司法鉴定管理机构授予的资格。德国法律体系中，这一类专家（德：Sachverstaendiger）的资格应通过法院认定。
“专家”的第二个概念，则偏重于技术上的熟练和作为职业的运用，更为常见的称谓是“专业人员”（professional）。考察域外法律制度，我们所称的“专家责任”，实际上是与特定职业活动相关的法律责任问题，称为专业人员的法律责任，即“professional liability”。 专业人员是一种在社会发展过程中产生的职业化（professionization）现象，因为人有限的注意力已经不可能完成对生产和生活领域所有必需的技能的完全掌握，而必须通过交换或委托关系来满足，因此医师、设计师、会计师、律师等职业因为具有复杂的智力劳动的因素，而从其它社会职业中分离出来，成为专门的职业人员。
在我国，律师是指依法取得律师执业证书，接受委托或者指定，为当事人提供法律服务的执业人员。律师的专业性体现为律师以法律科学为执业活动的依据和准则，运用规范的“法律技术”为其当事人提供服务，而非体现于其整个行业群体中的每一分子一定对于法律问题具有专家级的“话语权”。法律是一门涉及社会各个领域的科学，一个律师不可能在所有的法律领域都是专家；同时，律师作为职业人群中的个体，也不可能仅仅因为“取得律师执业证书”和“接受委托提供法律服务”就成为专家，因此，简单地把专业人员与专家等同，认为“我国的律师的执业活动都是专家的执业活动” 的提法欠妥，这种概念上的不细分，既不切和修辞学的要求，又不符合职业的实际情况。
因此，对于律师（也可以运用到其它专门职业）的责任，笔者认为应该定名为“专业人员”而非“专家”。
二、律师作为专业人员承担侵权责任的性质和范畴
对专家责任的性质主要有合同责任论、侵权责任论及混合责任三种不同观点。合同责任论认为专家责任是基于专业委托合同产生的民事责任。侵权责任论认为，专家责任虽然建立或开始于合同关系，但由于信息不对称，接受服务方很难期望实现意思自治，得到实质平等的保护，因而应在合同关系之外寻求对相对方的特别保护，这种保护只能以侵权行为法来调整。混合责任论认为专家的责任兼具两种责任的特点，甚至认为：“没有任何第二个债法领域中的合同责任和侵权责任之界限像这里这样的模糊。” 一些学者认为，法律允许受害人在合同责任与侵权责任中选择。还有的学者认为，只有对与专家有合同关系的当事人，专家负合同责任，但对当事人以外的第三人，才负侵权责任。
笔者认为，从侵权责任的产生来看，其从来就不排斥与合同责任存在竞合，只要在合同履行的过程中同时发生了侵害人身、财产、名誉等等权利的情况，受害人就拥有相应的选择诉权。问题是，如果家“专家责任”作为侵权行为法调整的一种特殊侵权形态，其就应与乘客在乘坐公交时因急刹车摔伤这样的普通的责任竞合情况相区别。只有确实因为“专家”的特殊身份而导致受害人以合同或一般侵权责任追偿存在困难，或不能得到充分救济时，才有必要引入的侵权责任。也就是说，“专家”责任应是专业人员在服务或委托合同之外，因为其特殊的“身份”和法律关系，而应被侵权法“兜底”的，以保护受害人得到充分的保护和救济的一种法定民事责任。既然如此，专家责任应当为一种特殊的侵权责任。
要确认侵权法如何来“兜底”，涉及到专家责任的范畴问题。就本文论述的律师的专业人员责任而论，一些学者认为，律师可能承担责任的情形主要有以下几种：（一）因违反合同导致的民事责任：指律师违反或不适当履行法律服务的委托合同规定的义务导致律师作为合同一方当事人应负的责任。这类责任行为包括未全面履行或不适当履行合同义务。前者如未能按照要求的规定内容提供法律服务，如承诺了但未能进行凋查取证、起草法律文书、立案、出庭等服务活动。后者包括提供法律服务的时间的不适当（如未按照规定的时间完成法律意见书、拖延提起诉讼的时间等）、主体的不适当（如合同指定由高级律师完成的法律服务，律师事务所指定刚执业的新律师完成）、形式和内容的不适当（如要求提供书面的文件、证据而未提供，计算错误等情形）和律师未尽合同法规定的随附义务（如即时提醒和通知当事人准备相关材料或重要的期日）。
（二）律师做出侵权性质的行为导致的民事责任：一些学者认为是指律师在执业过程中，因故意或过失损害了委托人被法律保护的权利，包括几种情况：1、遗失、损坏重要证据；2、泄露委托人的隐私；3、越权代理；4、利用职务之便牟取当事人争议的利益；5、侵占当事人的财产等等。
（三）专业失职造成的民事责任：一些学者认为这类行为一般包括几种情况：1、律师未在诉讼时效期内采取法律措施导致丧失当事人权利消灭、丧失胜诉权或上诉权等的。2、根据具体案情应当申请保全措施（包括证据和财产保全）而没有申请，导致不利法律后果的；3、律师对证据的收集、调取、运用不符合要求和职业规范，导致当事人损失的；4、律师对委托事务的法律性质、法律关系、法律主体分析错误，导致败诉的；5、律师对即将发生或明显可以预见到的法律风险不进行相应的提示和告之，导致当事人损失的；6、律师提供的法律解决方案严重不具备专业性，导致当事人增加商业成本、贻误商机或其它造成重大损失的；7、律师为当事人出具违法或虚假的、不可实现的、给当事人增加负担的法律意见，或存在重大遗漏、不正当披露信息致使当事人或其它第三人造成重大损失的等等。
就以上几种形态的“律师侵权责任”，笔者认为，违反合同导致的责任，不属于侵权法中的“专家责任”。因为当事人在与律师事务所签订的合同未能得到履行时，凭借合同的具体约定可以确认合同中律师的义务是否全部履行，在这种情况下，当事人完全可以通过违约之诉请求赔偿。以违约行为请求救济，相较普通侵权之诉，当事人所负的证明义务较低，只需证明合同关系的存在和约定义务的未能完成，而不用对过错、因果关系等复杂的法律技术问题。 根据合同法的一般原则，一方违反合同约定的，守约方有权请求继续履行合同、赔偿损失，如果双方约定的违约金等损失赔偿方式不足以弥补，当事人甚至可以请求法院根据实际情况进行调整。也就是说，对于律师在委托或服务合同中约定的违约情况，当事人完全可以通过合同法的规定获得救济，因此如在侵权行为法的体例中再把这部分内容包括进去，可能会造成体例上的混乱。
第二类的一般侵权的行为，应当也不属于侵权法中的“专家责任”，原因是这些侵权行为不属于专业人员提供服务中特有的侵权行为，当事人应通过普通的侵权之诉，或是合同之诉（如越权代理）的方式得到救济。如果因为律师等具有“专业人员”的身份，就将其服务过程中的普通侵权行为列入“专家责任”，将会因专家责任应适用的归责原则扩大，这对于专家群体是有失公平的。同时也可能导致立法体例上专家侵权与普通侵权的责任规定的竞合。
第三类是专业失职的责任，体现为律师虽然根据委托合同提供了服务，但其服务未能达到律师作为一个“专业人员”应具有的水准，或未能尽一个比非专业的普通人要求更高的注意义务，未能给当事人带来预期的利益或造成进一步的损害。在这类情况中，在很多情况下律师在表面上完成了委托合同要求其要处理的事务，而办案的记录、诉讼资料又掌握在律师手中，如同病人的病历由医院掌握，因此当事人如果以合同之诉的方式寻求救济，将会突显当事人的专业弱势和举证弱势，使其处于不利的地位。同样，如果当事人以普通侵权之诉的方式寻求救济，要由其证明律师的服务不具备专业水准的要求且导致损害，律师的行为与权益损害有直接因果关系也是十分困难的，甚至当事人连损害的程度和由此造成的损失大小都无从准确判断。因而对第三类的情况应属于侵权法中的“专家责任”，应由侵权法予以特别调整。在当前的司法实践中，最高法院发布的《关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》正是以侵权的民事责任形态，来规定律师和其它专业人员对于“因对重大事件作出违背事实真相的虚假记载、误导性陈述，或者在披露信息时发生重大遗漏、不正当披露信息的行为”应承担的责任，属于对专家责任的一种规定，当事人得直接适用该规定提起诉讼要求赔偿损失。这值得在侵权法的制定中予以借鉴。
三、确定律师专业人员侵权责任过错的标准
从上述的律师的“专家”责任的范畴界定可以看出，律师作为专业人员的责任是一种过错责任。专家责任属于过错责任，已是通说。大多数学者也认为，按照侵权法的一般原则，专家侵权的构成要件为过错、损失事实及因果关系。在侵权行为法的制定中，对损失事实和因果关系是运用事实进行证明的内容，而过错的认定应采用法定标准，但对于这一法定标准，因不可能在立法时对过错的种类和情形进行列举式的规定，因此有必要对律师作为专业人员所承担的“专家”责任进行立法概括。现行《律师法》第五十四条“律师违法执业或者因过错给当事人造成损失的由其所在的律师事务所承担赔偿责任”的规定，显然不能周延上述律师作为专业人员承担的侵权责任。该条规定既未对律师“专业”侵权和一般的合同违约或普通侵权加以区分，也仅将受害主体限于当事人，显然不符合侵权行为法对于专家责任的立法意图。并且根据前述讨论，专家承担侵权责任是其专业上的失职，也即过失导致。因此分析律师“专家责任”的过错标准，即律师作为专业人员，其行为在多大程度上具备可追究性或应由其承担责任，应从律师工作的特性加以分析。
与医师、会计师、设计师等其它行业相比，律师的工作具有更少的规范性和标准化，也没有特定的操作规程或计算标准。而且在实践中，各个律师在面对具体问题时所提出的解决方案和采取的具体措施，与其执业经验、智商水平、社会阅历、办事风格甚至当地的法制环境相联系，比如不可能要求一个普通西部县城的年轻律师在一项外资并购业务中（假设他受当事人委托），提供的服务具备一位北京的资深律师同仁的服务效率和服务水平。
在国外侵权法中，对于专业人员的责任，常用是否履行“合理谨慎”(reasonably prudent) 作为判断标准，并强调符合通常和习惯(ordinarily and customarily)的要求。 然而，“合理谨慎”的标准过于抽象，而以“通常”和“习惯”的概念因缺少判例支持，在我国以成文法系的审判实践中可操作性非常小。因此要在侵权法中规定专家责任，应结合我国律师业发展和审判实践的实际情况，找到一个容易理解、容易参照执行的标准。
随着我国经济和各行业的发展，一方面在律师行业内部，就一些特殊的服务领域，相关行业行政主管部门已经制定了一些规范性法律文件，特别是在证券、金融领域比较明显。如证监会和司法部共同颁布了《律师事务所从事证券法律业务管理办法》，其中的规定无疑可以作为认定在该专业领域内包括律师在内的专业人员的行为是否具有过错的标准。另一方面，近年来，我国的律师协会在逐渐推进各种类型律师服务的规范化，编制了一些指引性的规范，如《律师承办国有企业改制与相关公司治理业务操作指引》、《律师执业行为规范》等。这些行业规范或指引仅具有参考和借鉴作用，没有强制效力，似乎不宜作为确定律师侵权行为的依据。然而，有学者提出，专业人员隶属于具有一定职业水准要求的团体，这些团体为专业人员执业设定准则或守则，以约束共同的执业行为，并稳定团体的职业声誉和水平。因此团体中对专业人员执业的准则或范式的设定，是专业团体对内业工作的普遍应予遵循的规则和标准的科学总结，对专业人员、当事人和社会公众均有意义，若专业人员提供服务违反其所在团体制定的执业准则或守则，应当构成“专家”过失。 笔者认为，因对于过错的判断最终由法院作出，如果存在规范性文件的，当然可以由法院根据查证的事实直接适用，而专家团体制定的行业准则或行为范式，也可以作为法院判断事实的依据。但这里的一个前提是，这些规范和指引性文件应当是行业内部公认的，并且，应当是行业内部通过共同认可的程序，比如律师协会章程，制定并且向社会公布的文件，才能作为参考标准。另外，这一类专业规范应当是由国家级的专业团体，比如全国律师协会制定的，才具有广泛的适用性或能够代表该专业“平均且正常”的水平，也才对各地的审判实践具有指导性。
除上述两个标准外，有的学者还提出行业道德标准说，以及同类职业人员一般要求说。笔者认为，道德和法律的区别是明显的，法律是最低的道德，违反道德不一定违反法律，因此道德标准不应作为认定过错的标准。而以同类职业人员处理同类法律事务时一般应有的行为要求来判断，在举证过程中存在很大难度。还应该看到，我国律师行业的发展是随着国家的法制建设而发展的，当前法制建设进程还有很长的路要走，各地的发展又非常不平衡，即使在一个省、市内，经济发展水平和结构不平衡，也影响着律师的服务标准和水平，因此同类职业人员一般要求说尚不具备条件。另外，对于律师侵权的过错认定，一定要坚持法定标准，即使没有完善的标准体系，也不能以模糊的规范形式来兜底，否则将导致法官的自由裁量空间过大，可能导致法官“挟持”律师“专家”的局面，使律师行业的整体发展受到牵制。