深圳经济特区物业估价管理办法

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深圳经济特区物业估价管理办法

广东省深圳市政府


深圳经济特区物业估价管理办法
深圳市政府


第一章 总 则
第一条 为加强对深圳经济特区(以下简称特区)房地产市场价格的管理,根据国家的有关规定,结合特区实际情况,制订本办法。
第二条 本办法所称物业是指房产和地产;物业估价是指对房地产价值、价格与租金的评估和确定。
第三条 开展物业估价业务应遵循合法公正、实事求是、合理计价的原则。
第四条 深圳市规划国土局是物业估价的行政主管部门(以下简称主管部门)。深圳市物业估价所(以下简称市估价所)是物业估价的职能机构。该所依照本办法出具的物业价格核定书、物业估价报告书、物业价格调解书和物业价格纠纷裁决书,是确定有关物业价值的依据。

第二章 市物业估价所
第五条 市估价所的职责是:
(一)、开展各类物业转让、租赁、抵押等的市值评估和确定。
(二)、办理有关房地产管理规范规定的估价事宜,出具物业价格或租金核定书。
(三)、接受委托,对涉及征用土地、收回土地使用权的物业进行评估,出具物业估价报告书。
(四)、开展对房地产市场的预测、市场物价变化与物业价格关系的研究、发布物业估价指数、租金指数、建筑成本指数,指导其他物业估价服务机构的工作。
(五)、调解和仲裁各类物业价格和租金纠纷事宜。出具物业价格调解书、物业价格纠纷裁决书。
(六)、负责对物业估价服务机构实施行业管理。
(七)、提供其它物业估价服务。
下列物业估价事项只能以市估价所出具或审核确认的评估
第六条 文件为有效评估文件:
(一)、涉及国家征用土地、收回土地使用权及相关的拆迁补偿;
(二)、本市房地产的有关基准价、公告价;
(三)、向国家专业银业提供抵押担保的物业估价。
第七条 市估价所工作人员在办理物业估价业务中,有权查阅建筑物或构筑物预算书和决算书、合同书、施工图纸、银行贷款协议书;有权查阅有关财务会计资料和文件,查勘业务现场和设施,有关单位、个人应予协助。
第八条 市估价所及经市估价所审核、确认的其他物业估价服务机构所评估确定的物业价格和租金标准,作为有关行政部门登记、征税、收取有关行政规费的依据;根据本暂行办法调解认可的或仲裁裁定的物业价格和租金,对有关当事人具有约束力。
第九条 市估价所出具的有关物业估价文件,由该所所长签署。

第三章 物业估价服务机构
第十条 特区内可以设立物业估价服务机构,开展价值评估咨询服务。
第十一条 申请开办物业估价服务机构应当具备以下条件:
(一)、有物业估价服务机构章程;
(二)、物业估价专业人员有三人以上;
(三)、固定的服务场所;
(四)、自有资金三万元以上;
(五)、有健全的财务制度。
第十二条 物业估价服务机构章程应载明下列事项:
(一)、机构名称和地址;
(二)、宗旨;
(三)、经济性质;
(四)、注册资金数额;
(五)、经营范围和经营方式;
(六)、组织机构和法人代表姓名;
(七)、分配方法。
第十三条 物业估价的专业人员,应是具备建设工程概预算专业资格证书的,具有两年以上物业估价工作经验的,并经主管部门考核合格发给估价专业资格证书的人员。
第十四条 物业估价服务机构的设立,由市规划国土部门审批,然后持批准文书向市工商行政管理机关申请登记。物业估价服务机构的经营范围由主管部门根据其技术力量予以核定,其工作接受市估价所的监督检查。
第十五条 物业估价服务机构出具的有关物业估价文件,由持有物业估价专业资格证书的专业人员和其法定代表人共同签署,并加盖物业估价服务机构公章。

第四章 物业估价程序
第十六条 委托市估价所或物业估价服务机构进行物业估价,当事人应签订委托合同。合同内容包括:标的物、估价内容、费用及报酬等。
第十七条 委托人按市估价所或物业估价服务机构的要求,提交有关文件、图纸或证明材料。如委托人委托估价的物业为非本人所有的物业时,委托人应提交经业主同意进行估价的证明。
第十八条 市估价所或物业估价服务机构,应按合同的约定对标的物进行估价,向委托人出具物业价格核定书或物业估价报告书。
第十九条 委托人认为物业估价人员与自己有利害关系时,有权要求物业估价人员回避。
第二十条 委托人对市估价所或物业估价服务机构的估价结果如有异议,可在收到核定书或报告书之日起五天内提出意见,市估价所或物业估价服务机构应根据委托人的意见重新审核估价。

第五章 物业价格纠纷调解和仲裁程序
第二十一条 向市估价所申请物业价格(含租金)纠纷调解或仲裁,应递交申请书,申请书应写明以下事项:
(一)、申诉人姓名、地址、法定代表姓名,职务;
(二)、被诉人姓名、地址、法定代表姓名,职务;
(三)、申请的理由和要求;
(四)、权属证明资料及有关工程图纸,预、决算文件等。
第二十二条 市估价所收到申请后,五天内做出是否受理的决定,并以书面形式通知申诉人。
市估价所应在受理后五天内将申请书副本发送被诉人,被诉人收到申请书副本后,应在七天内提出答辩书。
第二十三条 调解人员到现场勘察时,应通知当事人及有关人员到场,必要时可邀请有单位派人协助。勘察笔录应注明时间、地点、勘察结论,由勘察人员签字盖章。
第二十四条 市估价所处理物业价格纠纷案件时,应在查明事实、分清责任的基础上,先进行调解,促使当事人互相谅解,达成协议。调解达成协议必须双方自愿,不得强迫。协议内容不得违背法律、法规、规章和政策,不得损害公共利益和他人利益。
第二十五条 调解达成协议的,应当制作调解书,调解书应写明当事人的姓名、纠纷的主要事实和责任、协议内容和费用的承担等情况。调解书由当事人签字,调解人员署名,并加盖市估价所的印章。
第二十六条 调解书送达后,双方当事人必须自动履行。调解未达成协议或者调解书送达前一方或双方翻悔的,当事人一方或双方均可向市估价所申请仲裁。
第二十七条 仲裁人员如果认为本人办理本案不适宜,应当自行回避;当事人发现仲裁人员与本案有利害关系的,有权用口头或书面方式申请他们回避。有关仲裁的回避由市估价所所长决定。
第二十八条 仲裁前,应当将仲裁时间、地点以书面方式通知当事人。当事人经两次通知,无正当理由拒不参加会议的,可作缺席仲裁。
第二十九条 仲裁决定书应当写明:
(一)、申诉人和被诉人的名称、地址及其代表人或者代理人姓名、职务;
(二)、申请的理由,争议的事实和要求;
(三)、裁决的认定的事实理由和适用的法律;
(四)、裁决的结果和仲裁费用的负担;
(五)、裁决书生效的时间。
仲裁决定书由仲裁员署名,加盖市估价所的印章。
第三十条 当事人若对市估价所的裁决不服,可在收到裁决通知之日起十五天内,向人民法院起诉。

第六章 物业估价人员
第三十一条 物业估价人员执行职务,应当遵守国家法律、法规和规章,恪守合法、客观、实事求是的原则。对所出具的物业估价证明书的正确性、合法性、合理性负责。
第三十二条 物业估价人员的执行业务中所取得和了解到的资料,应当尊重当事人意愿予以保密。
第三十三条 物业估价人员不得从所经办的物业估价业务中取得该物业和其他不正当利益。
第三十四条 物业估价人员在执行公务中,遇有申请人或其他当事人作不实或不当证明的,应予拒绝。
第三十五条 估价人员违反工作守则造成不良后果的视情节轻重给予行政处分;如给当事人造成经济损失的,应予赔偿。

第七章 估价业务规费
第三十六条 物业估价可收取服务费,其收费标准按评估确定的物业价值金额确定,物业价值金额在一百万元以下(含一百万元)的最高按千分之六收取;一百万元至一千万元(含一千万元)的最高按千分之二点五收取;一千万元至五千万元的部分最高按万分之八收取,五千万元以上
至一亿元的部分,最高按万分之五收取;超过一亿元的部分最高按万分之一收取。
第三十七条 物业价格纠纷调解和仲裁收取管理费,按下列标准收取:
物业价值一百万元以下(含一百万元)的收取万分之五,一百万元至一千万元(含一千万元)的部分收取万分之三,一千万元以上的部分收取万分之一。
当事人来自港澳或国外的,应收取外币。
争议金额一般以申请人请求的数额为准,其请求数额与实际数额如有出入,以实际数额为准。
第三十八条 调解或仲裁管理费由申请人预交,处理终结由败诉人承担,部分败诉的按比例分担。

第八章 附 则
第三十九条 本暂行办法自公布之日起施行,宝安、龙岗两区参照执行。



1994年1月29日
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卫生部关于临床检验中心管理的几点意见

卫生部


卫生部关于临床检验中心管理的几点意见
卫生部


为了加强检验中心建设,为不断改进和提高临床检验工作质量,更好地为医、教、研服务,现对检验中心的管理提出以下意见:
1.体制和编制:
卫生部临床检验中心是直属卫生部的负责全国临床检验管理、业务指导和科学研究的事业单位。
省、自治区、直辖市、计划单列市临床检验中心是直属卫生厅(局)的负责本省、自治区、市的临床检验管理、业务指导和科学研究的事业单位。既为省会城市又为计划单列市的城市,原设有检验中心的(省检验中心或市检验中心)原则上不再新建检验中心。
各级检验中心均实行主任负责制。
检验中心业务人员的技术职称按科研人员和临床检验人员系列晋升。
各级临床检验中心设独立的事业编制,编制人数,应根据工作任务,由各省、自治区、直辖市卫生厅(局)报有关部门审定。
2.任务:
(1)负责组织临床检验的质量评价和管理活动;
(2)开展临床检验理论和方法学研究,开发、使用与推广新技术;
(3)培训临床检验人员;
(4)开展特殊检验项目,促进临床检验工作逐步社会化;
(5)负责临床检验试剂及仪器的咨询工作,并协调生产管理;
(6)组织学术活动及信息交流;
(7)为卫生主管部门提供临床检验管理方面的咨询意见。
3.经费:
临床检验中心的经费纳入卫生事业费预算,由主管上级单位单独拨款。在完成任务前提下,可开展面向社会的技术咨询及技术转让。



1988年6月22日
  内容提要:公司资本制度是公司法当中重要的制度之一,公司资本无论对公司自身或他人均具有重要的意义。大陆法系国家及我国公司立法对公司资本均规定了最低限额。但公司资本的重要性并不意味着必须对公司资本作出最低限额之规定。该规定无论对公司的经营或是对债权人保护,并无太大的价值和意义。因此,《公司法》应当取消这一限定。
关 键 词: 公司资本 最低限额 取销

一 公司资本最低限额的设定目的及立法体例
公司资本,不同的资本制度,其含义各不相同。就我国《公司法》规定而言,是指由章程确定的在公司登记机关登记的全体股东实际缴纳的出资总额。我国实行严格的法定资本制,《公司法》针对不同类别、不同行业的公司,规定了公司资本最低限额,并且要求股东足额实缴,充分反映了我国《公司法》对公司资本价值的重视程度。
(一)公司资本最低限额的立法目的
1、为公司从事生产经营奠定良好的物质基础
公司资本是公司从事生产经营的物质基础。 公司是以营利为目的经济组织,这就决定了公司成立之后必须从事经营活动,否则,公司营利将无从谈起。而且我国《公司法》第225条、《公司登记管理条理》第62条规定,“公司成立后无正当理由超过6个月未开业的,或者开业后自行停业连续6个月以上的,由公司登记机关吊销其公司营业执照。”。从此规定可以看出,公司从事经营活动不但是其权利,在一定程度上还是其法律义务。
无论何种组织形式的公司,要从事生产经营活动,必须拥有与其所从事的行业以及规模相适应的自有资本。如果“身无分文”,试图“空手套白狼”,在完善的市场经济和完备的信用体制环境下将难以实现。因此,公司资本,与其说是法律上的要求,不如说是公司自身生产经营上的客观需求。
2、保护债权人,维护交易安全
根据公司制度基本原理,公司是独立的法人,公司的资产及其责任完全独立于股东,股东仅以出资额或持有的股份为限对公司承担责任,公司以现有资产为限对公司债权人承担责任。因此,公司的偿债能力直接取决于公司自身资产的多寡。而公司资本是公司资产的组成部分,因此也是公司对外承担责任的基础,尤其是公司成立之初,此意义更为突出。从理论上讲,公司资本越高,公司资产越雄厚,进而偿债能力越强,对债权人保护越有利。为使公司具有一定的偿债能力,尽可能地避免公司过分负债经营而丧失偿债能力,侵犯债权人的权益,法律规定公司资本最低限额,使公司成立之初就必须具备一定的自有资本,承担责任的能力达到一定程度,从而增强公司自身经营、抵御风险和偿债的能力。这样对保护债权人,维护交易安全,对整个市场秩序具有重要的意义。应当说这是规定公司资本最低限额的主要目的。
(二)公司资本最低限额立法体例
公司资本对债权人的保护乃至对整个社会经济的发展具有重要的意义,为了充分体现公司资本的重要价值,世界各国公司法对公司资本有着不同要求,形成了不同特色的资本制度,即法定资本制、授权资本制和折中资本制。出于不同的立法理念和不同的司法制度,作为公司资本制度内容之一的资本最低限额的规定,有两大立法例,即大陆法系和英美法系。
大陆法系国家的公司法大都采取法定资本制,并对公司资本最低限额作了明确规定,只是各国公司法的最低资本额限的宽严有所不同。出于同一立法目的,其立法的共性是:鉴于有限责任公司多为中小企业,一般对有限责任公司最低资本额的要求不高;而对具有资合性特点并可成为大企业形态的股份有限公司,公司最低资本额往往高于有限责任。如有限责任公司的最低限额,法国规定为5万法郎、德国为5万马克、日本300万日元。股份有限公司的最低资本额,法国规定发起设立为10万法郎、募集设立为50万法郎,日本为1000万日元。
我国公司立法受大陆法系的立法影响,对公司最低资本额亦作出了明确限定。我国《公司法》第23条规定:“有限责任公司的注册资本不得少于下列最低限额:(1) 以生产经营为主的公司人民币50万元;(2) 以商品批发为主的公司人民币50万元;(3) 以商业零售为主的公司人民币30万元;(4) 科技开发、咨询、服务性公司人民币10万元。”《公司法》第78条规定:“股份有限公司注册资本的最低限额为人民币1000万元。如注册资本的最低限额需高于上述所定限额的,由法律、法规另行规定。”
与采取法定资本制的大陆法系国家不同,英美法系国家对公司的最低资本额则要求不严,甚至法无明文。在20世纪70年代前,美国历史上各州公司法曾经普遍规定公司必须具有一定数额的资本方可开业。如果董事允许公司在不具备法定最低资本额的情况下开业,则要负个人责任。关于公司的最低资本额,一般为500至1000美元。到了20世纪70年代起,美国示范公司法及大多数州的公司法取消了这项规定,英国及我国香港特别行政区公司法也无最低资本额的规定。
二、资本最低限额的价值分析
公司资本对于公司经营,保护债权人,维护交易安全虽有一定的意义,但公司资本的意义和价值并不完全等同于法律规定资本最低限额的意义和价值,《公司法》是否必须规定公司资本的最低限额,笔者认为并不必然。
(一)最低限额对公司生产经营的价值分析
公司要从事经营活动,确需适当的资本作基础,否则,将无法从事经营活动。但法律强制规定公司资本的最低限额并无实际意义。
首先,最低限额标准缺乏客观依据。公司经营种类、规模等千差万别,法律所规定的公司资本最低限额忽略了不同行业、不同规模公司的实际需要。公司要从事经营活动,不同行业的公司所需资本相差甚远,即使是经营同类行业的公司,由于其规模大小不同,所需的公司资本也各不相同。同是以生产经营为主的有限责任公司,生产轿车类的公司与生产纽扣类的公司,所需资本可能相差很大;同样以商品零售为主的公司,其规模不同,所需资本同样有较大差别。公司资本最低限额之规定,没有充分考虑到到不同行业、不同规模的公司营业所需的资本额大不相同,一律规定同一个标准,显然不符合客观情况,如此作出的规定缺乏客观依据。
其次,最低限额给实践造成某些副面影响。由于法定资本的最低限额没有考虑到到不同行业、不同规模的公司营业实际所需资本额的不同,一律规定统一标准,给实践造成某些副面影响——对于实际所需资本远远高于法定限额的行业(公司)来说,即使法律不作此限制,公司欲从事正常的经营活动,必然自觉投入相应的资本,否则无法开业经营。以以生产经营为主的有限责任公司为例,《公司法》规定最低资本额为50万元,该限额对生产轿车行业的公司来说明显远远不够,换句话说,股东实际投入的自有资本必定大大高于此限额。相反,对于实际所需资本低于法定限额的行业(或公司)来说,如对于生产规模不大的食品行业,或许10万元就足以。如此这样,实践中将可能出现三种情形:其一,如果“股东” 依法足额投入,以满足法定资本的最低限额要求,但实际上在一定时期内又不需要如此高的资本额,其后果无论是对公司还是对社会造成资本资源浪费,于“公”于“私”并无益处;其二,如果“股东”没有足额资本,将无法设立公司,其结果阻却了众多“经营者”进入市场,变相地限制了“股东”的投入,并最终影响整个社会经济的发展;其三,如果“股东”没有足额资本,但为了达到设立公司之目的,便采用虚假出资或抽逃出资的手段,骗取公司登记。目前我国公司中普遍存在的虚假出资现象,一定程度上与公司资本最低限额的较高要求及实缴制不无关系。英美法系国家之所以取消对公司资本最低限额的要求,基本上是基于此考虑,也就是认为这种规定没有考虑到不同公司开始营业所需的资本额是不同的,有的可能需要100万美元,有的则可能只需要100美元。如果不考虑实际情况,一律规定为1000美元是行不通的。
取消公司资本最低限额,股东设立公司时会否不投入自有资本或者投入极少自有资本,待公司成立后以公司的名义借款从事经营活动呢?这种情况从理论上是可能的,但笔者认为,我们不必为此担心。除了人情或行政干预因素或者第三人甘愿冒此风险而借给公司钱款外,没有那家银行或个人愿意借给一家没有任何还款能力和保障的公司。就我国银行贷款体制方面,银行对每一个借款人的每笔借款均要求有人的担保或物的担保或者二者同时并用。因此,公司自身没有任何资产及还款能力的公司将很难得到借款,也很难有人为其贷款提供担保,尤其随着信用制度的逐步建立和完善,全靠借款生存和发展显然是行不通的。一句话,“市场”会作出选择,“市场” 会对公司作出客观公正的评价。
(二)最低限额对保护债权人的价值分析
法律对公司资本最低限额作出规定的另一重要原因,是出于对债权人保护之目的。那么,法律不规定资本最低限额,债权人的债权就一定会因此受到侵害吗?回答应是否定的。
第一,公司资本与债务清偿无直接联系。股东与公司是两个各自独立的民事主体和责任主体。股东完成出资义务后,即完成了对公司的基本义务,股东对公司债权人不再负直接责任。而公司是以现有资产为限对公司的债务负责,不是以公司资本为限清偿公司的债务。换句话说,公司债务清偿能力的强弱,债权人的债权能否得到充分的保护,完全取决于公司的资产,而非公司资本,公司债务的清偿与公司资本之间并无直接关系。尽管公司资本是公司资产的组成部分,但公司资本并不表明公司的实有资产,更不能反映公司的偿债能力。
第二,公司资产,包括公司设立之初的资本,随着公司的经营,随时都发生着变化——增加或减少。我国《公司法》虽然坚持资本维持原则,如股东不得抽逃出资、公司向股东分红前必先弥补亏损以及提取税后利润的10%列入法定公积金等等,但由于缺乏资本充实的强制措施,因此,公司资产小于公司资本的情形既正常又普遍。公司一旦出现资不抵债,公司债权人的利益就会严重受损。从这个角度,公司资本对公司债权人是虚幻的,没有实际意义。能否保护债权人,并不取决于当初公司成立时的资本多少,公司资本的多少并不决定公司以后的偿债能力的强弱,最终起决定作用的是公司的资产,尤其是公司的净资产。有学者认为“公司资本是公司经营活动的信用担保基础”。 这种说法值得商榷。公司资本与公司资产无论是其含义还是在实践中的实际情形都相差甚远,“以章程中载明的资本额为公司信用的评估标准是不足信的” 。尽管我国《公司法》坚持“资本维持原则”,但直到目前,我国《公司法》及相关法规并没有完善的措施予以保障,该原则只是我们的良好愿望而已。
第三,认真总结分析以下我国《公司法》实施多年的实践经验,《公司法》不但规定了最低限额,而且与其他国家相比,规定了较高的最低限额。有学者计算,从我国国民平均收入水平与欧洲国家国民平均收入的差距及人民币与有关外汇的比价,我国法定最低公司资本额一般高出欧洲国家规定的最低资本额的10至20倍,有的甚至高达30倍。 但就债权人保护方面,公司资本所起的作用又有多大呢?相反,我国《中外合资经营企业法》、《外商独资企业法》等无注册资本最低限额之规定,但并未因此而造成社会公害。
第四,目前理论界一致认为我国公司资本最低限额门槛太高,普遍呼吁降低公司资本的最低限额。那么,一方面认为《公司法》目前规定的最低限额较高,但另一方面,实践证明并没有因为规定较高的最低限额而使债权人的权益得到充分的保护。如果再降低最低限额(如降到3万、五万元等),对保护债权人价值又将如何不言自明。
那么,为了给债权人以充分保护,是否再提高公司资本最低限额?这样显然行不通。首先,如果再提高公司资本最低限额,必定遭到一致反对,理由前已述之,另外也不符合公司制度的发展趋势。其次,公司资本的最低限额要提高到何种程度或标准才能足以保护债权人,恐怕很难定论。况且,并不是规定较高的最低资本限额就一定能够起到保护债权人的作用。实践中,许多公司的注册资本,不但达到了法定资本的最低限额,甚至远远超过法定资本的最低限额,但仍然不能清偿公司债务,债权人的权益因此而遭受侵害。因此,法律上规定资本最低限额以求给债权人一定的保护,并不现实。
三 结论 取消公司资本最低限额大势所趋
我国《公司法》起草制定之际,正处于改革开放初期,尤其是上个世纪80年代末90年代初,全民经商,出现了许多无人员、无资金、无场地的“皮包公司”。由于该类公司缺乏必要的经营资本,于是不讲信用,严重扰乱了经济秩序,破坏了我国当时本不成熟的市场秩序。基于这种客观背景,为规范经济秩序,充分保护债权人的权益,《公司法》采用了严格的资本制度,且规定了较高的公司资本最低额,在当时是必要的。但是,今天与10年前相比,我国的经济制度、市场形式已经发生了根大的变化,特别是人们对公司资本的观念发生了彻底改变,对公司资本和公司资产有了清晰的认识,无论是法律人士还是企业经营者不再盲目崇信公司资本,公司资本有了新的定位。公司资本被淡化已是世界各国公司资本制度的发展趋势,而且,我们也应当彻底改变将公司资本等同于公司资产的错误观念。
另外,随着公司资本观念的转变,股东的出资方式将随之多样化,如果将来《公司法》允许劳务、商誉、债权等等方式出资,公司资本的内含将发生根本性改变,换句话说,公司资本更加被虚化,随之,《公司法》再规定资本最低限额更无价值和意义可言。
基于上述分析,公司资本最低限额无论从公司生产经营角度,还是从保护债权人角度,已失去其理想中的价值和意义。因此,《公司法》取消公司资本最低限额之规定,应当是大势所趋,且并无不妥。需要说明的是,《公司法》取消公司资本最低限额之规定,不排除其他法律或行政法规对诸如金融等之类特殊公司的公司资本可以作出特别规定。
当然,在取消公司资本最低限额之规定,降低公司设立门槛的同时,必须建立和完善公司的相关法律制度,如建立公司法人资格否定制度、完善信用制度、公司解散清算制度等等,尤其是公司法人资格否定制度,对公司资本显著不足的公司,判令股东承担相应的责任,惟有这些制度的建立与完善才能充分保护债权人的权益,维护交易的安全和良好的市场秩序。

作 者: 王德山,男,63年12月生,汉族,法学硕士
首都经贸大学法学系副教授
地 址:北京朝阳区红庙 邮 编: 100026