投资性房地产评估指导意见（试行）
财政部
投资性房地产评估指导意见（试行）
第一章 引言
第一条 为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，制定本指导意见。
第二条 本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
第三条 本指导意见所称投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
第四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。
第二章 基本要求
第五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论。
第六条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。
注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。
第七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。
第八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。
第九条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。
第十条 注册资产评估师应当知晓，当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。
第十一条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。
注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料进行必要的查验。
第三章 评估对象
第十二条 注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并参照以下会计准则的要求，明确评估对象：
（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
第十三条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当知晓评估对象对应的是个别建筑物单元，还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。
当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。
第四章 评估方法
第十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，恰当选择评估方法。
第十五条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。
第十六条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当建立价值可比基础，细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等，明确相关指标参数内涵。
第十七条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹配性，合理确定净收益。
投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。
第十八条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。
注册资产评估师应当关注租约的合法、有效性，了解实际履行状况。对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时，应当分析其原因，并进行充分披露。
第十九条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。
第二十条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。
第二十一条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。
注册资产评估师应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在评估报告中进行必要的披露。
第二十二条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。
第二十三条 注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。
第五章 评估披露
第二十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》编制并由所在评估机构出具评估报告，进行恰当披露。
第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者，包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等，完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。
第二十六条 注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容：
（一）评估对象的具体描述，包括总体情况和主要特点等；
（二）评估对象的权属状况、使用状况及租约信息；
（三）价值类型的定义及其与会计准则的对应关系；
（四）评估方法的选择过程和依据，评估方法的具体运用；
（五）评估假设，主要包括：已签租约是否合法、有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变；
（六）关键性评估参数的来源、依据和测算过程等；
（七）是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。
第二十七条 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。
第六章 附则
第二十八条 本指导意见自2010年7月1日起施行。
海南省企业进出口经营权管理办法
海南省人民政府
海南省企业进出口经营权管理办法
海南省人民政府
《海南省企业进出口经营权管理办法》已经1998年1月5日海南省人民政府第166次常务会议通过，现予发布施行。
第一章 总 则
第一条 为进一步深化对外贸易体制改革，发展进出口贸易，规范我省企业对外进出口经营活动的管理，维护对外贸易秩序，促进社会主义市场经济发展，根据《中华人民共和国对外贸易法》和有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于在本省内注册的企业法人，洋浦经济开发区和海口保税区内的企业除外。
外商投资企业的对外贸易进出口经营活动按国家有关规定实施管理。
第三条 本办法所称进出口经营权是指从事货物进出口活动的经营权利。
第四条 本省企业进出口经营权的审批、登记和管理，遵循公平竞争、优胜劣汰和分类管理的原则。
第五条 省对外贸易主管部门是本省企业进出口经营权管理的行政主管部门；省进出口商会是本省进出口企业自律性行业协调组织。
第二章 进出口经营权的分类
第六条 本办法所指的企业进出口经营权分以下四类：
（一）本省口岸进出口经营权：指可在本省各开放口岸自行报关从事货物进出口贸易活动，所从事的商品进出口经营范围限于各类非国家实行限定经营的商品和非进出口配额、许可证管理的商品。
（二）省外部分口岸出口经营权：指可在全国部分开放口岸自行报关从事各类非国家实行限定经营的商品的出口贸易活动，可申领非国家限定经营的商品的进出口配额、许可证，可享受出口退税等国家鼓励出口的优惠政策。享有省外部分口岸出口经营权的企业，同时享有本省口岸进出
口经营权。
此类企业每年应达到不低于150万美元的出口创汇。
（三）全国口岸进出口经营权：指除享有上述第（一）、（二）项所列经营权利外，并可在全国各开放口岸自行报关从事各类非国家实行限定经营的商品的进出口贸易活动。
此类企业每年应达到不低于500万美元的出口创汇（申请当年要求达到出口创汇1000万美元以上，自营出口生产企业不在所限）。
（四）生产企业自营进出口经营权：指可在本省各开放口岸自行报关出口非国家限定经营的自产产品和进口生产所需的机械设备、原辅材料、良种良苗。可申领上述自产产品出口的配额、许可证，可享有出口退税等政策。
经报国家对外贸易主管部门批准授予自营进出口经营权的生产企业可在全国各开放口岸自行报关从事进出口贸易活动。
第三章 审批、登记的条件和程序
第七条 本省进出口经营权的授予实行分类审批和自动登记制：
（一）本省口岸进出口经营权实行年度有效的自动登记制；在获准登记的年度内可以在本省口岸报关从事进出口贸易活动；
（二）省外部分口岸出口经营权实行总量控制、省级审批、报部备案制；
（三）全国口岸进出口经营权由省级审核、报国家外经贸主管部门审批；
（四）在省内口岸报关的生产企业的自营进出口经营权实行自动登记制，在全国口岸报关的生产企业的自营进出口经营权须报经国家外经贸主管部门批准。
第八条 本省口岸进出口经营权的登记条件和程序。
（一）登记条件：
凡在本省注册的企业法人，均有资格申请登记。
（二）登记程序：
1．申办企业持申请报告、本省工商行政管理部门核发的企业法人营业执照副本、以及税务登记证、企业法人代码证的原件和复印件，到省对外贸易主管部门申请登记；
2．省对外贸易主管部门应在收到申请之日起5个工作日内作出准予登记或不准予登记的决定，准予登记的，发给进出口经营权认定证书；
3．申请企业凭进出口经营权认定证书即可到省工商行政管理部门办理补充登记和到省内各海关办理报关注册手续。
第景条 省完部分窥岸出口舅营权的审批条件和程序。
（一）顷请企业须同时具备窃下条件：
1．庭顾享有本释口办进出口经营权实现年度出口创汇达150万美元以上，或者通过本省具有进出口经营权的企业代理出口创汇达150万美元以上；
2．有2名以上取得《外销员岗位证书》的外销人员；
3．具有增值税一般纳税人资格。
（二）审批程序：
1．申请企业须向省对外贸易主管部门提交申请报告、企业法人营业执照副本及复印件、法人代码证、本企业外销人员的资格证书及复印件、出口创汇证明单证、海关的出口报关单、外汇管理部门出具的出口收汇核销证明；税务登记证副本及复印件。属委托代理出口的还须同时提交委
托代理协议和代理方的受托代理证明材料。
2．省对外贸易主管部门对所受理的申请，应在完成企业年度检验结束后的1个月内，根据国家外经贸主管部门授权海南自行调整进出口经营权企业的控制总量和年检撤销不符合条件的企业数量，对新申报进出口经营权的企业按照择优原则，作出准予享有或不准予享有省外部分口岸出
口经营权的决定。
3．省对外贸易主管部门审批同意后核定其进出口经营范围，发给《中华人民共和国进出口企业资格证书》，并报国家外经贸主管部门备案。
4．申请企业持《中华人民共和国进出口企业资格证书》即可到海口海关、省国税管理部门及省外汇管理部门申请办理有关报关注册、纳、妄伺瞪家骸赦炼涵馅胆手续。
第十条 全国口岸进出口经营权的申报条件和报批程序。
（一）申请企业必须同时具备以下条件：
1．已取得省外部分口岸出口经营权；
2．申请年度（当年或上一年）出口创汇达1000万美元以上。
（二）报批程序：
申请企业须向省对外贸易主管部门提交《中华人民共和国进出口企业资格证书》、出口创汇证明单证、海关的出口报关单、外汇管理部门出具的收汇核销证明。
省对外贸易主管部门在完成企业年度检验结束后的1个月内完成审核，并作出审核意见，直接向国家外经贸主管部门申报全国口岸经营权和向海关总署申报全国报关权。
第十一条 生产企业自营进出口经营权的登记、报审条件和程序。
（一）申请企业必须同时具备以下条件：
1．有固定的经营场所和生产设备；
2．有健全的内部组织机构和与经营进出口业务相应的外贸、技术等专业人员；
3．生产出口属国家实行质量许可证或卫生注册证管理的商品的，须持有商检机构颁发的有效期内的质量许可证或卫生注册证书。
（二）登记程序：
1．申请企业向省对外贸易主管部门提交申请报告（企业生产经营能力及现状、可供出口的产品类别和数量、出口市场预测等）、企业法人营业执照副本及复印件，税务登记证、法人代码证、本企业外贸、技术人员的资格材料及复印件，申请的进出口商品目录，生产出口属国家实行质
量许可证或卫生注册证管理商品的，须同时提交商检机构出具的产品出口检验证（单）；
2．省对外贸易主管部门应在收到申请之日起5个工作日内作出准予登记或不准予登记的决定，准予登记的，发给《海南省生产企业自营进出口登记证书》；
3．生产企业凭《海南省生产企业自营进出口登记证书》到海口海关、省国税管理部门及省外汇管理部门办理报关注册、纳、退税登记和申领核销单等有关手续。
第十二条 生产企业申报全国口岸自营进出口经营权的条件和程序。
（一）申报条件：
除具备第十一条第（一）项所要求的基本条件外，还应具备以下条件之一：
1．产品技术密集的机电产品生产企业，两年年平均出口供货额（含委托代理出口，下同），一般应在50万美元以上；
2．一般机电产品和其它产品生产企业，两年年平均出口供货额在100万美元以上；
3．符合国家标准的大型生产企业。
（二）报批程序：
1．申请企业按第十一条第（二）项规定的材料项目内容向省工业行业主管部门提交申请材料；
2．省工业行业主管部门会同省对外贸易主管部门共同审查会签意见后联合报国家外经贸主管部门审批。
第十三条 凡享有经报国家外经贸主管部门备案的进出口经营权的企业，经报省对外贸易主管部门核准同意，其进出口经营权可在下列范围办理相应的变更登记手续：
（一）公司因业务需要设立独立的具备本办法第九条所规定条件的有限责任进出口贸易全资子公司的，公司原享有的进出口经营权可申请办理变更为子公司享有。
（二）原享有进出口经营权的企业被依法改制、改组、合并、兼并形成新的企业，新企业具备本办法第九条所规定的条件的，可将原企业享有的进出口经营权申请办理变更为新企业享有。
第十四条 已具有进出口经营权的企业如发生企业营业执照变更登记或注销登记，应同时向省对外贸易主管部门备案，并相应办理进出口经营权重新登记或注销登记。
第四章 监督管理和法律责任
第十五条 省对外贸易主管部门对具有进出口经营权的企业实行年度检验制度。凡跨年度不办理年度检验的企业法人，按自动放弃进出口经营权处理，由省对外贸易主管部门注销其进出口经营资格证书或向国家外经贸主管部门提出取销其进出口经营权的意见。
第十六条 享有省外进出口经营权的企业未能完成年度最低限额出口创汇要求和自营进出口的生产企业连续两年内无出口创汇实绩的，省对外贸易主管部门有权在年审时取销其进出口经营权或者向国家外经贸主管部门提出取销其进出口经营权的意见。
第十七条 凡享有进出口经营权的企业都可以参加省进出口商会，并应接受商会组织的反倾销应诉、出口商品配额招标等方面的行业协调管理。
第十八条 各类进出口企业均须按规定按时向省对外贸易主管部门报送外贸进出口统计月报和年报表，逾期不报的视为无进出口实绩。
第十九条 进出口企业在对外贸易活动中骗取国家出口退税，伪造、变造、买卖进出口许可证、进出口原产地证明，走私禁止进出口或限制进出口货物的，由有关主管部门依法处理。
有上列行为之一的进出口经营企业，省对外贸易主管部门可取销其进出口经营权或向国家外经贸主管部门提出撤销其进出口经营权的意见。
第二十条 企业法人对进出口经营权审批、登记机关的处理或处罚决定不服的，可在接到处理或处罚决定书之日起15日内向作出处理、处罚决定机关的上一级机关申请复议；也可依法直接向人民法院提起诉讼。
第二十一条 省对外贸易主管部门及有关部门工作人员在企业进出口经营权的审批、登记和管理中，玩忽职守、徇私舞弊或滥用职权的，由其本部门或监察部门对直接责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十二条 省人民政府根据情况可适时调整企业进出口经营的出口创汇最低限额标准。
第二十三条 进出口企业申领进出口配额、许可证、申办出口退税及上报外贸统计、财务报表及其它外贸业务的具体操作管理办法，由省对外贸易主管部门会同有关部门根据本办法制定。
第二十四条 本办法的具体应用问题，由省对外贸易主管部门负责解释。
第二十五条 本办法自发布之日起施行，原《海南省审批内资各类企业进出口经营权试行办法》同时废止。
1998年6月29日